قیمت گذاری زمین بر اساس 8 پارامتر مهم

انتخاب زمین اولین و مهمترین مرحله از داشتن یک ملک خوب می‌باشد. هنگام انتخاب زمین خوب یکی از مهم‌ترین مواردی که خریداران باید به آن توجه کنند، قیمت است. قیمت گذاری زمین همانند سایر قیمت‌گذاری‌ها به معیارها و عوامل متعددی بستگی دارد که آشنایی با آنها می‌تواند فرآیند خرید را برای شما راحت‌تر کند. در این مقاله املاک الماس شهر تصمیم داریم عوامل و معیارهای موثر بر قیمت زمین را با شما به اشتراک بگذاریم تا خرید مطمئن‌تری داشته باشید.

موثرترین پارامترها در قیمت گذاری زمین

پیش از هرچیز باید به شما بگوییم که خرید یک زمین مناسب و خوب نه تنها با ارزش است، بلکه هرگونه ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری که در آن انجام شود نیز ارزشمند خواهد بود. سازندگان پیش از هر اقدامی موقعیت زمین را بررسی کرده و هزینه مصالح و سایر هزینه‌ها تا انتهای پروژه ساخت‌وساز، را تخمین می‌زنند. عوامل و پارامترهای متعددی در این مسیر تاثیرگذار هستند که در ادامه به بررسی همه‌ی آنها می‌پردازیم:

1- پیشرفت بازار مسکن

افزایش ساختمان‌سازی یکی از عواملی است که ارتباط مستقیم با قیمت گذاری زمین دارد. در صورت رکود بازار، نرخ زمین ثابت بوده و تغییر نخواهد داشت.

افزایش ساخت و ساز و بالا رفتن قیمت زمین، با رونق بازار تاثیر مستقیمی دارد. در صورتی که بازار رکود باشد، نرخ قیمت زمین ثابت خواهد بود و تغییر چندانی نخواهد کرد.

2- تاثیر ابعاد در قیمت گذاری زمین

ابعاد یکی از اصلی‌تری عوامل در قیمت گذاری زمین می‌باشد. البته عوامل دیگری نظیر موقعیت ملک در مناطق مختلف شهر نیز در تعیین قیمت تاثیر زیادی دارند. برای مثال قیمت خرید زمین در شهرک سیمرغ اصفهان در مقایسه با زمین‌های حاشیه رودخانه زاینده رود تفاوت زیادی دارند.

بنابراین هنگام خرید باید به ابعاد زمین توجه ویژه‌ای داشته باشید. زیرا این نکات به مرور اهمیت خود را نشان می‌دهند. پس اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید نسبت به این موضوع توجه زیادی داشته باشید.

چرا ابعاد در قیمت گذاری زمین اهمیت دارد؟

شاید این سوال برای شما هم پیش آمده باشد چرا ابعاد زمین در قیمت آن اهمیت دارد؟ موارد زیر از جمله مهم‌ترین معیارهایی هستند که اهمیت این موضوع را نشان می‌دهند:

• ابعاد زمین در سود به دست آمده حاصل از فروش بسیار موثر است.
• فعالین حوزه ساخت‌وساز زمین، به دنبال زمین‌های با متراژ بالا هستند. زیرا با افزایش متراژ زمین اگرچه مصرف مصالح، کارگر و … افزایش می‌یابد، اما در نهایت به دلیل ساخت ساختمان‌هایی با متراژ و تعداد بیشتر سودی که از سرمایه‌گذاری حاصل ‌می‌شود قابل قیاس با مبلغ پرداخته شده برای زمین نمی‌باشد.
• از دیگر دلایلی که منجر به ترجیح فعالین حوزه ساخت‎وساز برای خرید زمین با ابعاد بزرگ می‌شود، هزینه‌هایی همچون اخذ جواز، انجام امور اداری در شهرداری، سازمان نظام مهندسی و گواهی پایان کار ساختمان است. زیرا هزینه‌های مربوط به این سازمان‌ها در زمین‌های با متراژ کم و زیاد یکسان است. بنابراین چه بهتر که برای سود بیشتر در آینده، زمین با متراژ بالا خریداری کنید.

3- خرید زمین یا ملک کلنگی

چنانچه با خرید زمین قصد آپارتمان‌سازی دارید و بین خرید زمین یا ملک کلنگی تردید دارید، توصیه می‌کنیم ابتدا هزینه‌های ساخت و ارزش کلی بنا را بررسی و محاسبه کنید. معمولا برای قیمت گذاری زمین دو متغیر اصلی در نظر گرفته می‌شود:

• هزینه ساخت
• ارزش آپارتمان نوساز در موقعیت ملک

به میزانی که محاسبه موارد فوق دقیق‌تر انجام شود، قیمت‌گذاری نیز بهتر انجام می‌گیرد. ملک کلنگی معمولا دارای آب، برق، گاز و تلفن می‌باشد، بنابراین برای تبدیل آن به آپارتمان نیازی به تقاضا برای این امکانات ندارید. اما اغلب زمین‌ها فاقد چنین امکاناتی هستند و باید جداگانه برای این امکانات تقاضا دهید.

4- عوامل موثر بر قیمت گذاری زمین مسکونی

یکی از انواع کاربردهای زمین، مسکونی بودن زمین می‌باشد. قیمت گذاری زمین مسکونی باتوجه به عوامل زیر انجام می‌شود:

رونق خرید و فروش

پیشرفت بازار مسکن در سال‌های اخیر بیشترین‌ تاثیر را در قیمت زمین داشته است. به این معنی که بدون توجه به موقعیت مکانی، در یک بازه زمانی بازار رو به رشد بود و نرخ زمین با تغییرات شدیدی روبرو بود و در بازه زمانی دیگر بازار راکد بود. گسترش حوزه شهری یکی از عواملی است که در سال‌های اخیر موجب رونق بازار خرید و فروش زمین شده است.

شرایط سند

برای معامله زمین باید در ابتدایی‌ترین مرحله به سند آن توجه کنید و بررسی کنید آیا زمینی که قصد خرید آن را دارید سند دارد یا خیر؟
حتما اطلاع دارید که برخی زمین‌ها دارای سند قولنامه‌ای هستند و به همین دلیل قیمت پایین‌تری دارند. باتوجه به نوع سند (شخصی، اوقافی، تعاونی و …) نحوه قیمت گذاری زمین مسکونی متفاوت خواهد بود. انواع سند عبارتند از:

• سند تک‌برگ
• سند منگوله‌دار
• سند ملکی شش‌دانگ
• سند قولنامه‌ای
• سند شورایی
• سند ملکی بن چاق
• سند ملکی مشاع
• سند اوقافی
• سند ملکی عرصه و اعیان
• سند ملکی وکالتی
• سند ملکی تفکیکی
• سند ملکی رهنی

متراژ زمین

بدون شک متراژ زمین با قیمت آن رابطه مستقیم دارد. متراژ بالاتر علاوه‌بر هزینه بیشتر، ارزش بالاتری هم دارد.

البته ممکن است این موضوع استثناعاتی هم داشته باشد. برای مثال در محله‌های فقیرنشین شهر ممکن است مالک زمین با متراژ بالا، مجبور شود قیمت زمین را کاهش دهد تا به فروش برسد.

منطقه جغرافیایی

شهرت یک منطقه عامل اصلی در قیمت گذاری زمین‌های آن منطقه می‌باشد. به علاوه فاصله زمین از گسل‌های زلزه، نوع خاک زمین و موقعیت قرارگیری زمین نسبت به مسیرهای شهری از نمونه فاکتورهایی هستند که نقش بسزایی بر قیمت زمین دارند.

فرم زمین

برخی زمین‌‌ها قناس هستند و برای ساخت‌وساز در معماری و طراحی بنا محدودیت‌هایی ایجاد می‌کنند و قیمت کمتری در مقایسه با زمین‌هایی با فرم مناسب خواهند داشت.

چندبر بودن زمین

زمین‌های چندبر مثل دو نبش به دلیل اینکه در آینده هنگام ساخت دست طراح و سازنده بازتر است، دسترسی‌ها آسان‌تر و نور بیشتری خواهند داشت، ارزش بالاتری دارند و با قیمت‌های بالاتری معامله می‌شوند.

ارتفاع ساختمان

نحوه قیمت گذاری زمین ارتباط تنگاتنگی با ارتفاع ساختمانی که قرار است روی آن بنا شود، دارد. تعداد طبقات و محدودیت های آن ارزش زمین را مشخص می کند. هرچه طبقات بیشتری روی یک تکه زمین قابل اجرا باشد، ارزش آن نیز بالاتر خواهد بود.

زیربنای یا تراکم زمین

توجه به زیربنا یا تراکم زمین مسکونی اهمیت بالایی دارد. زیرا زمین‌هایی با تراکم پایین وجود دارند که باید طبق قوانین خاصی ساخته شوند. مثلا یک زمین با متراژ زیاد که ارزش میلیاردی دارند باید 250 متر به حیاط و پارکینگ و … اختصاص دهد که در نهایت برای سازنده سودی نخواهد داشت. در نتیجه تراکم یکی از عوامل مهم در قیمت گذاری زمین مسکونی می‌باشد.

تفکیک زمین

چگونگی تفکیک زمین یکی از مواردی که کمتر به آن اشاره می‌شود. تفکیک زمین به معنای حداقل اندازه قطعات، ایجاد و تناسب آنها می‌باشد. برای درک این مورد اجازه دهید مثالی را بررسی کنیم:

فرض کنید زمینی با متراژ 1000 مترمربع وجود دارد که پس از پیمودن مراحل اداری و قانونی مجوز تفکیک به قطعات 200 متری را دریافت کرده باشید. در این حالت تفکیک زمین‌های شما ارزش بیشتری نسبت به مجوز تفکیک زمین به قطعات 300 متری خواهد داشت.

طرح‌های شهری

طرح‌های شهری نقش پررنگی در نحوه‌ی قیمت گذاری زمین دارند. در حال حاضر سه طرح کلی وجود دارد که عبارتند از:

• موضعی
• موضوعی
• تفصیلی

قرارداشتن زمین در هر یک از این طرح‌ها می‌تواند ارزش زمین را افزایش یا کاهش دهد.

5- قیمت گذاری زمین مسکونی روستایی

بحث تعیین قیمت زمین در روستا اندکی با قیمت‌گذاری زمین در شهر متفاوت است. زیرا اصول ساختمان‌سازی در روستا با شهر تفاوت دارد.

به دلایل مختلف نظیر دور بودن از شهر، کمبود برخی امکانات و بسیاری موارد دیگر زمین‌‌های مسکونی روستایی از ارزش بالایی برخوردار نیستند. اما به دلایل مختلف نظیر تفریح در روزهای تعطیل افراد زیادی از شهر به خرید زمین و ساخت‌وساز در روستا روی آورده‌اند. برخی نکات که در قیمت زمین روستایی تاثیر دارند عبارتند از:

روستاهای توریستی

زمین‌های واقع شده در روستاهایی که جنبه توریستی و گردشگری دارند، از قیمت بالاتری برخوردار هستند و در این موضوع در قیمت گذاری آنها لحاظ می‌شود.

اصول ساخت و ساز در زمین روستایی

زمین روستا طبق مبحث هشت مقررات ملی ساخته می‌شود. در نتیجه، سازه نباید بیش از سه طبقه باشد و مصالح مصرفی آن باید مصالح بنایی باشد.

همچنین مصالح مصرفی باید از نظر ایمنی، عملکرد سازه‌ای و ظاهر آن، شرایط محیطی را تامین کند.

از این رو برای تعیین قیمت زمین روستایی باید موارد فوق در نظر گرفته شوند، زیرا تاثیر زیادی در قیمت نهایی دارند.

6- تعیین قیمت زمین کشاورزی

زمین‌های حاصلخیز برای کشاورزی مناسب هستند. در نتیجه قیمت گذاری زمین کشاورزی پارامترهای مختص به خود را دارد که عبارتند از:

• میزان حاصلخیزی
• آبی یا دیم بودن زمین
• مقدار شیب زمین
• امکانات اضافه زمین نظیر حصار، دیوار، چاه و سهمیه آب
• میزان نزدیکی به راه‌های ارتباطی و تیرهای برق و خطوط آب و گاز
• نوع محصول رویشی هر ساله در زمین(گاهی میزان رشد یا رویش محصولات زمین‌های اطراف زمین نیز مورد محاسبه قرار می‌گیرد.)

این عوامل تاثیر زیادی در تعین قمیت زمین با کاربری کشاورزی دارند، حتی می‌توان گفت 25% قیمت زمین کشاورزی مربوط به این موارد است.

لازم به ذکر است هنگام خرید زمین کشاورزی باید مبلغی معادل سود ساله زمین به صاحب آن پرداخت شود. برای مثال فرض کنید یک زمین 2000 متری دیم که فاصله زیادی با جاده دارد، داریم. محصول این زمین گندم است و در هر متر مربع یک کیلوگرم گندم برداشت می‌شود و محصول تولیدی آن سالانه حدود 400 کیلوگرم گندم است. اگر قیمت هر کیلو حدود 500 تا 700 تومان باشد، 240.000 تومان سود سالانه آن در 10 سال ضرب می‌شود که در آخر برابر با 2.400.000 تومان می‌شود.

قیمت گذاری زمین باغی

شرایط تعیین قیمت زمین باغی هم همانند زمین کشاورزی می‌باشد. حتی هنگام پرداخت باید سودی معادل کارکرد 10 سال زمین نیز محاسبه شود.

تنها نکته‌ای که قیمت‌گذاری باغ و زمین کشاورزی را جدا می‌کند، این است که در قیمت‌گذاری این نوع کاربری‌ها باید نسبت به محصولات باغی که به قیمت فروش به میادین میوه و تره بار بستگی دارند، قیمت محاسبه شود؛ نه مغازه‌های سطح شهر.

7- قیمت گذاری زمین تجاری

زمین تجاری مرتبط با کسب‌وکار افراد است، در نتیجه سودآوری خوب توسط آن یکی از معیارهای مهم در خرید آن محسوب می‌شود. در تعیین قیمت زمین تجاری برخلاف زمین مسکونی غالبا معیارهای مشخصی وجود ندارد و عواملی وجود دارند که می‌توانند با توجه به شرایط متغیر باشند. برخی از مهم‌ترین عوامل در تعیین قیمت زمین تجاری عبارتند از:

• عرصه و اعیان ملک تجاری
• بر ملک
• ویترین مغازه
• موقعیت ملک در موقعیت بورس عرضه کالا
• برند بودن ملک
• دو بر بودن
• مصالح مصرفی ملک تجاری
• ملک آماده و بدون تعمیر
• ارتفاع سقف

8- تعیین قیمت زمین صنعتی

زمین‌های صنعتی به دلیل نقش پررنگی که در تعادل اقتصادی، استفاده از توانمندی‌ها و بهبود وضع صادرات در یک کشور دارند، بسیار حائز اهمیت هستند. اما قیمت‌گذاری و ارزیابی آنها به دلایل متغیر بودن کاربری آنها متفاوت است. برخی از این عوامل عبارتند از:

• زمین‌های صنعتی معمولا در اطراف شهرها احداث می‌شوند. زیرا تاثیرات منفی بر ساکنین شهرها دارند و امکان افزایش آلاینده‌ها در آنها زیاد است.
• برای ارزیابی و قیمت گذاری زمین صنعتی قانون مشخصی وجود ندارد. زیرا به دلیل کاربری متفاوت زمین شامل واحدهای صنعتی، پژوهشی، فناوری و خدمات پشتیبانی از جمله مهندسی، طراحی، مشاوره‌ای و بازرگانی که در آن مستقر شده قیمت آن زمین هم می‌تواند متفاوت باشد.

لازم به ذکر است به علت نوع فعالیت در مناطق صنعتی، در دسترس بودن امکانات زیربنایی چندان حائز اهمیت نیستند. از این‌رو در شهرک‌های صنعتی قیمت نهایی زمین مطابق رابطه زیر محاسبه می‌شود:

هزینه آماده سازی و تاسیسات زیربنایی + ارزش زمین خام (بدون کاربری) = قیمت تمام شده زمین صنعتی

آینده خرید زمین در کشور ما در چه وضعیتی است؟

خرید زمین در مقایسه با خرید ملک و مغازه ریسک‌پذیری کمتر و با توجه به منطقه آن رشد بهتری دارد. درنتیجه در کشور ما متقاضی برای خرید زمین به نسبت بیشتر است.

چنانچه تعیین قیمت زمین به درستی انجام شود و زمین در موقعیت خوبی قرار داشته باشد، ارزش ملکی که در آن زمین ساخته می‌شود بیشتر خواهد بود. زیرا قیمت مسکن متاثر از قیمت تامین است. همچنین در کشور ایران، زمین حدود 60% از قیمت مسکن را شامل می‌شود. اما در کشورهای دیگر یک پنجم از این قیمت را شامل می‌شود.

کلام آخر

پایه و اساس هر ساخت‌وسازی، زمین است. برای اینکه ملک یا هر کاربری که قصد دارید به یک زمین بدهید، ارزش بالایی داشته باشد، باید به درستی زمین موردنظرتان را انتخاب کنید. پس ساده از این موضوع نگذرید و برای هزینه‌ای که در قبال خرید زمین می‌پردازید، ارزش قائل شوید. در این مطلب سعی کردیم نکات موثر در قیمت گذاری زمین را با شما به اشتراک بگذاریم تا بتوانید بهترین خرید را داشته باشید. چنانچه نیاز به دریافت راهنمایی و مشاوره بیشتر دارید، کافیست با مشاورین املاک الماس شهر در ارتباط باشید.