آشنایی با مبایعه نامه املاک و قوانین آن
مبایعه نامه املاک قراردادی مهم و قابل استناد است که میان خریدار و فروشنده منعقد می‌شود. همانطور که می‌دانید قرارداد مهم‌ترین و اصلی‌ترین بخش فرآیند خرید و فروش می‌باشد و تمامی جزئیات باید در آن ذکر شود تا در صورت بروز مشکل بتوان در مراجع قانونی و قضایی به آن استناد کرد. در صورت عدم وجود مبایعه نامه و یا عقد قرارداد نادرست با عواقب جبران ناپذیری مواجه خواهید شد. زیرا مبایعه نامه هنگام عقد قرارداد توسط خریدار، فروشنده و شاهدین امضا می‌شود تا رسمیت یابد. هر یک از مفاد مبایعه نامه املاک تبعات حقوقی دارد که لازم است کاملا با آنها آشنا باشید. از این رو در این مقاله املاک الماس شهر به شرح کامل مبایعه نامه می‌پردازیم.
تعریف مبایعه نامه املاک
مبایعه نامه سند عادی است که خریدار و فروشنده توسط آن در ارتباط با ملک مورد معامله، زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت با یکدیگر به توافق می‌رسند.
در تعریف فوق استفاده از واژه سند عادی به این دلیل است که این سند همانند سند رسمی توسط ماموران دفترخانه اسناد و املاک تنظیم نمی‌شود و تنها توسط خریدار، فروشنده و شاهدین امضاء می‌شود.
بنابراین مبایعه نامه سند عادی است که بین دوطرف معامله منعقد می‌شود و اگر یکی از طرفین طبق مبایعه نامه به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد می‌تواند به دادگاه مراجعه و با استناد به مبایعه نامه اجبار طرف معامله را بخواهد. اما در برخی موارد قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را اجباری کرده است. برای مثال در خصوص معاملات املاک طبق مقررات قانون ثبت افراد باید نقل و انتقال املاک را در دفاتر اسناد رسمی انجام و سند رسمی را دریافت کنند.
به این نکته توجه داشته باشید که به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار به مالک تبدیل می‌شود؛ زیرا در حقوق ایران، اصل بر رضایی بودن عقود است. اما به موجب قوانین ثبت تنها کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد رسمی درج شده به عنوان مالک شناخته می‌شود و در صورتی که سند رسمی تنظیم نشود، در آینده خریدار برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه چیست؟
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه آن است که در قولنامه، صرفا طرفین قرارداد با یکدیگر قول و قرار می‌گذارند که در شرایط خاص با هم عقد بیع منعقد کنند. اما هنوز عقد بیع در میان آنها بسته نشده است. در حالیکه بیع‌نامه یا مبایعه‌نامه، همان عقد بیع است که به موجب آن، ملکی به شخص دیگری فروخته شده و در ازای پرداخت بها، به مالکیت وی در می‌آید.
قوانین مبایعه نامه املک
انعقاد مبایعه نامه تابع قوانین بیع می‌باشد و در قانون مدنی بطور مفصل تمامی شرایط عقد بیع و اوصاف عقد بیع ذکر شده است. در ادامه مهم‌ترین قوانین مبایعه نامه املاک را بررسی می‌کنیم:
تعیین دقیق طرفین قرارداد
یکی از مهم‌ترین قوانین مبایعه نامه املاک این است که باید در بیع‌نامه طرفین قرارداد بصورت دقیق تعیین شوند. در زمان تنظیم مبایعه نامه در بنگاه املاک حتما باید هویت خریدار یا فروشنده، احراز گردد تا از مشکلات حقوقی نظیر کلاهبرداری، فروش مال غیر و مواردی از این قبیل جلوگیری شود.
تعیین دقیق مشخصات ملکی
تعیین دقیق مشخصات ملکی که قرار است فروخته شود، یکی دیگر از قوانین مبایعه نامه املاک است. بنابراین باید همه‌ی جزئیات مربوط به املاک اعم از
- مشخصات ملک
- امکانات ملک
- وام دار بودن یا نبودن ملک
- و کلیه موارد پر اهمیت
در مبایعه نامه درج شود. زیرا گاهی به دلیل تشخیص وجود عیب و نقص در ملک، خریدار ممکن است حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
تعیین بها یا عوض قرارداد
تعیین بها یا عوض قرارداد از دیگر قوانینی است که باید در تنظیم مبایعه نامه املاک به آن توجه داشته باشید. چنانچه از پرداخت‌های غیر نقدی نظیر چک برای پرداخت عوض معامله استفاده می‌کنید، باید مشخصات چک را به صورت دقیق در بیع‌نامه ذکر کنید. همچنین بهتر است شرایط مربوط به تحویل ملک نیز واضح و روشن در مبایعه‌نامه درج گردد.
شرایط فسخ مبایعه نامه املاک
مبایعه نامه املاک، نوعی عقد لازم است. یعنی طرفین قرارداد در صورتی می‌توانند از عمل کردن به مبایعه نامه خودداری کنند که
- یکی از شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد.
- هر دوی طرفین، بر فسخ قرارداد رضایت داشته باشند .
در صورتیکه فروشنده، تعهدات خود در خصوص تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به خریدار را انجام ندهد، خریدار می‌تواند در دادگاه به استناد مبایعه نامه ادعای خود را ارائه دهد. همچنین اگر خریدار وجه تعیین شده در مبایعه نامه املاک را پرداخت نکند، می‌توان ضمانت اجرایی تعیین کرد که بر اساس آن، ملزم باشد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت، مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند.
چگونه مبایعه نامه به قرارداد رسمی تبدیل می‌شود؟
پس از مراجعه به دفترخانه و دادن وکالت فروش ملک به خریدار، در صورت عدم تنظیم مبایعه نامه ملک، همچنان خریدار مالک قطعی ملک مورد نظر نمی‌باشد. یعنی تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده و رسما از طریق دفاتر اسناد رسمی به نام خریدار در نیامده مالک اصلی ملک، فروشنده است. بنابراین باید از طریق دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی برای ملک اخذ کرد. پس در این صورت، مبایعه نامه املاک صرفا یک سند عادی است. اما به استناد آن، می‌توانید برای الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست دهید.
سخن پایانی
براساس گزارشات ارائه شده در حال حاضر مبایعه نامه املاک روی فرم‌های چاپی از قبل تعیین شده در مراکزی همچون آژانس‌ها و بنگاه‌های خرید و فروش املاک نگارش و تنظیم می‌شوند. از این‌رو طرفین قرارداد مجاز به اعمال تغییر اساسی در متن بیع‌نامه نیستند. البته در بخش توضیحات مبایعه نامه املاک می‌توانید متن دلخواه‌تان را وارد کنید. چنانچه یکی از طرفین یعنی خریدار یا فروشنده مخالف یکی از بندهای مبایعه نامه باشند، حذف قید مذکور در بخش توضیحات امکان‌پذیر است. امیدواریم با اطلاعات دقیقی که در اختیار شما قرار دادیم بدون مشکل مناسب‌ترین قرارداد را تنظیم نمایید.
