اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی به چه معناست؟
اگر به تازگی تصمیم به خرید آپارتمان در شهرک سیمرغ یا خرید زمین مسکونی در شهرک سیمرغ اصفهان گرفته‌اید و پس از اندکی بررسی و دریافت راهنمایی از مشاورین املاک الماس شهر، ملک مورد نظر خود را براساس بودجه و سلیقه‌تان یافته‌اید. اکنون به مرحله اصلی و مهم معامله ملکی می‌رسید. در این مرحله طرفین قرارداد در حضور مشاورین املاک و شاهدین قرارداد ملکی را مورد بررسی قرار می‌دهند و پس از توافق معامله انجام خواهد شد. اما گاهی در برخی از قراردها بعد از امضا شدن قرارداد و سپری شدن مراحل قانونی ممکن است معامله با شکست روبرو شود و یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف برای فسخ قرارداد درخواست می‌کنند. شرایط فسخ معامله بسیار متنوع است که در این مقاله قصد داریم در ارتباط با اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی با شما صحبت کنیم.
معنای اقاله در لغت
اقاله قرارداد به این معنی است که قراردادی بین دو نفر منعقد شده و دو طرف توافق کنند که مفاد قرارداد میان آنها متوقف شود. در واقع با این توافق، قرارداد میان آنها منحل یا تفاسخ میشود. مطابق ماده 283 قانون مدنی، “پس از معامله، طرفین می‌توانند به تراضی، آن را اقاله و تفاسخ کنند.” بدیهی است که براساس این ماده، اقاله یکی از راه‌های انحلال میان طرفین پس از انجام معامله است.
به عبارت دیگر “اقاله” را می‌توان پذیرش فسخ یک قرارداد مشخص به شکل دو طرفه دانست. چنانچه دو طرف حاضر در معامله نسبت به انحلال معامله مربوطه اقدام کنند و دادگاه مشکلی با این موضوع نداشته باشد، می‌گوییم که اقاله یا تفاسخ در معامله رخ داده است. بی تردید این کار ساده نیست و برای انجام آن باید جزئیاتی بدانید که در ادامه بررسی خواهیم کرد.
مفهوم حقوقی اقاله قرارداد
کارشناسان حقوقی اقاله قرارداد را روشی رسمی به منظور پایان دادن به قراردادهای ثبت شده می‌دانند. در حقیقت، اقاله به این دلیل در قانون درج شده است که اگر یکی از طرفین موافق مفاد موجود در قرارداد نباشد، بتواند در سریع‌ترین زمان ممکن درخواست خود را به دادگاه ارائه کند تا قرارداد مربوطه بدون ایجاد مشکل برای طرفین فسخ شود.
اقاله قرارداد به صورت یک طرفه انجام میشود، اما این به معنای عدم اطلاع طرف دوم قرارداد نیست. در واقع، بعد از درخواست طرف اصلی برای پایان قرارداد، این موضوع به طرف دیگر اطلاع داده میشود تا نسبت به پایان قرارداد مطلع شود.
در برخی از پرونده‌های حقوقی از عبارت “تفاسخ” به جای “اقاله” استفاده میشود. این عبارت که از کلمه‌ی “فسخ” گرفته شده است، در حقیقت به بحث اقاله می‌پردازد و از نظر معنای حقوقی تفاوت خاصی با یکدیگر ندارند.
مهم‌ترین بخش‌های تفاسخ قرارداد
اقاله قرارداد متشکل از دو بخش مهم حقوقی می‌باشد که هر بخش در زمان ارائه درخواست به منظور تفاسخ مورد بررسی قرار می‌گیرند. با این بررسی دادگاه می‌تواند نظر بهتر و مناسب‌تری نسبت به موضوع تفاسخ در معاملات ملکی ارائه نماید. این دو بخش عبارتند از:
1- انعقاد معامله یا قرارداد مربوطه
زمانی می‌توانید برای انجام اقاله معامله اقدام کنید که یک قرارداد رسمی بین طرفین تعیین شده باشد، در غیر اینصورت چنین کاری امکان‌پذیر نیست. در اینجا منظور از قرارداد رسمی، قراردادی است که سندیت آن توسط محضر به ثبت رسیده باشد. برای نمونه اگر قرارداد به صورت شفاهی انجام گرفته باشد، مشمول بحث اقاله قرارداد نمی‌شود و امکان درخواست برای تفاسخ وجود ندارد.
2- بحث لزوم عقد
نکته‌ی قابل توجه و بخش بسیار مهم دیگر مبحث “لزوم عقد” می‌باشد. لزوم عقد به این معناست که در زمان عقد قرارداد در سند مربوطه ذکر شود “در صورت عدم رضایت یکی از طرفین قرارداد، طرف مربوطه می‌تواند درخواست خود را جهت اقاله قرارداد به دادگاه ارائه دهد”. چنانچه این اصل در قرارداد ذکر نشود، امکان تفاسخ در معامله ملکی وجود ندارد.
معرفی مهم‌ترین شروط مربوط به تفاسخ در معاملات ملکی
دو شرط مهم برای تفاسخ در معاملات ملکی الزامی است که در ادامه به معرفی آنها می‌پردازیم:
1- تراضی طرفین
مهم‌ترین شرط اقاله، “تراضی طرفین” می‌باشد. تراضی به معنای رضایت داشتن است. زمانی که می‌گوییم تراضی طرفین، یعنی هر دو طرف حاضر در قرارداد با اجرای تفاسخ مشکلی نداشته باشند. چنانچه در این زمینه هرگونه اختلافی موجود باشد، طرفی که قصد درخواست اقاله دارد، باید برای جلب نظر طرف دوم تلاش کند. تا زمانی که تراضی طرفین نباشد، تفاسخ صورت نمی‌گیرد.
2- وجود اهلیت
“وجود اهلیت” از دیگر شروط در زمنیه اقاله قرارداد است. اهلیت را می‌توان به معنای وجود شرایط جسمانی و روحی مناسب دانست. چه در زمان عقد قرارداد و چه در زمان اجرای اقاله قرارداد، وجود اهلیت یک امر ضروری محسوب میشود. این بدان معناست که هر دو طرف باید در زمان عقد قرارداد مدنظر عاقل و بالغ باشند و مشکل جسمانی و روحی خاصی در آنها دیده نشود.
آیا امکان تفاسخ در تمامی قراردادها وجود دارد؟
همانطور که در بخش قبل اشاره شد، اقاله قرارداد دارای شرایط خاص می‌باشد، در نتیجه نمی‌توان اقاله را برای تمام قراردادهای حقوقی موجود انجام داد. بنابراین باید دو شرط اهلیت و تراضی طرفین برقرار باشد تا تفاسخ در معاملات ملکی امکان‌پذیر باشد. اما در موارد خاص حتی با وجود تراضی طرفین و بحث اهلیت، امکان انجام اقاله وجود ندارد.
بطور کلی می‌توان گفت چنانچه انجام اقاله باعث ایجاد آسیب‌های عمومی به مردم یا کشور شود، دادگاه از وقوع اقاله معامله جلوگیری می‌کند. زیرا در این حالت، عدم انجام تفاسخ به نفع اکثریت مردم است. مهم‌ترین مواردی که شامل این مورد می‌شوند، عبارتند از:
- عقد وقف
- عقد نکاح یا همان ازدواج
در ارتباط با ازدواج باید به این نکته توجه کنید که دادگاه می‌تواند به صورت جداگانه رأی به انجام اقاله قرارداد بدهد.
آیا اقاله یا تفاسخ قرارداد جریمه دارد؟
با توجه به توضیحات ذکر شده برای اقاله قرارداد ملکی شاید فکر کنید، هیچگونه خسارت یا جریمه‌ای برای تفاسخ در معاملات ملکی پرداخت نمی‌شود. اما این تصور کاملا اشتباه است و بحث جریمه و خسارت در تفاسخ قراردادهای ملکی هم مطرح میشود. براساس نوع معامله نحوه پرداخت جریمه و خسارت در اقاله معاملات ملکی متفاوت خواهد بود:
میزان جریمه اقاله در مبایعه نامه
از آنجایی که مبایعه نامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود و ممکن است یکی از طرفین یا هر دو طرف برای عقد قرارداد پشیمان شوند، بنابراین موضوع حق پشیمانی درمورد مبایعه نامه نیز مطرح است. برای نمونه بازه زمانی مشخصی برای پشیمانی هریک از طرفین مشخص میشود و طرفین تنها می‌توانند در همان بازه زمانی تعیین شده برای قطعی شدن یا فسخ قرارداد اقدام کنند. همچنین باید مشخص شود که اگر یکی از طرفین معامله پشیمان شود، باید چه مبلغی به عنوان جریمه به طرف مقابل بپردازد.
میزان جریمه تفاسخ در اجاره نامه
در اجاره نامه نیز مساله اقاله قرارداد وجود دارد. بارها پیش آمده بعد از عقد اجاره نامه، یکی از طرفین قرارداد منصرف شده و برای فسخ معامله و تصمیم به فسخ معامله می‌گیرد. از این رو مشاورین املاک در اجاره نامه‌ها میزان جریمه تفاسخ قرارداد را لحاظ خواهند کرد. برای نمونه مشخص می‌کنند که در صورت پشیمانی هریک از طرفین، باید جریمه‌ای معادل اجاره یک ماه یا حداکثر دوماه به طرف مقابل پرداخت گردد.
جمع‌بندی
همانطور که در این مطلب بررسی شد اقاله می‌تواند یکی از بخش‌های مهم در معاملات ملکی باشد که برخی افراد در معاملات نادیده می‌گیرند و ممکن است مشاورین املاک نیز اشاره‌ای به در این مورد نداشته باشند. با توجه به اینکه این موضوع ممکن است یکی از ابعاد قرارداد باشد در این مقاله املاک الماس شهر اطلاعات جامع و کاملی در ارتباط با اقاله یا تفاسخ در معاملات ملکی با شما به اشتراک گذاشتیم تا در معاملات ملکی خود با دقت وارد معامله شوید و به خوبی نسبت به موارد حقوقی آگاهی داشته باشید. چنانچه در این زمینه سوالی دارید کافیست برای کسب اطلاعات بیشتر با مشاورین ما در ارتباط باشید.
